Che cosa si intende con cartolarizzazione immobiliare? Perché può essere considerata un metodo alternativo di finanziamento di operazione Real Estate? In questo articolo Edrasis affronta la tematica soffermandosi sulla definizione e sulla funzione della cartolarizzazione e concentrandosi sui possibili vantaggi derivanti da questa operazione finanziaria.
Cartolarizzazione immobiliare: di cosa si tratta?
La cartolarizzazione immobiliare è un processo finanziario che prevede il trasferimento della proprietà di immobili di qualsiasi tipologia (ad esempio ad uso abitativo, industriale o commerciale) e di beni mobili registrati, gli “asset”, in favore di una società veicolo (SPV). Questa società provvede a rendere disponibili sul mercato azionario titoli rappresentati da flussi di cassa derivanti dalla gestione degli asset (come, per esempio, canoni di locazione o proventi dai rogiti di vendita) acquistabili da investitori.
Le operazioni di cartolarizzazione sono regolamentate dalla legge 130/1999 e da successive modifiche che, con l’introduzione dell’articolo 7.2, hanno beneficiato di un importante strumento di alternative financing rispetto all’ordinaria leva bancaria. Ma vediamo più nel dettaglio come si concretizza la cartolarizzazione immobiliare e cosa prevede la normativa di riferimento.
Come funziona la cartolarizzazione immobiliare
Come si svolge l’operazione di cartolarizzazione immobiliare? La struttura finanziaria prevede quattro principali fasi.
- Il primo step prevede l’individuazione dell’asset immobiliare che sarà oggetto della cartolarizzazione.
- La seconda fase dell’operazione riguarda la cessione del patrimonio immobiliare alla società veicolo individuata. La proprietà viene quindi trasferita alla SPV.
- La SPV procede poi a emettere nel mercato titoli obbligazionari per acquistare il patrimonio immobiliare individuato autofinanziandosi mediante la raccolta di fondi dalla vendita delle c.d. notes. Può farlo direttamente in prima persona o tramite altre società veicolo d’appoggio, denominate ReoCo (Real Estate Owned Company).
- Gli investitori interessati possono quindi acquistare le obbligazioni, il cui rimborso è garantito dal flusso di cassa generato dalla gestione dell’immobile e dalle strategie adottate dalla ReoCo.
Le modifiche normative alla legge 130/1999
La legge 130/1999 si occupa di disciplinare le operazioni di cartolarizzazione in generale. Esistono infatti diverse tipologie di queste operazioni, a seconda che si tratti di crediti (anche garantiti da collaterali immobiliari) sia attivi che eventualmente in sofferenza/npl.
Tuttavia, è con l’introduzione degli schemi operativi dell’art. 7.2 che il mercato delle cartolarizzazioni ha offerto un nuovo strumento di financing agli investitori professionali e istituzionali.
È stata infatti la Legge di Bilancio del 2019 ad ampliare la possibilità anche alle SPV di acquistare direttamente beni immobili ed emettere i titoli corrispondenti al diritto di proprietà dell’immobile. Prima, infatti, questa facoltà era solo in capo alle società veicolo come la ReoCo, mero satellite di appoggio delle SPV e unica entità di gestione degli asset. Oggi, invece, le SPV possono acquistare sia l’asset immobiliare che i proventi che derivano dalla sua messa a reddito (locazioni, concessioni e altri diritti), finanziando l’intera operazione con l’emissione di titoli obbligazionari.
Poi, con l’intervento del Decreto Crescita si è sancito definitivamente che gli immobili e i beni immobili registrati oggetto della cartolarizzazione immobiliare confluiscono in un patrimonio separato da quello della società veicolo, beneficiando delle agevolazioni (es. Ires e Irap) comportando una neutralità fiscale sulle rendite.
I vantaggi di questa strategia alternativa nel mondo Real Estate
La cartolarizzazione immobiliare rappresenta un’operazione finanziaria dai numerosi vantaggi. Primo fra tutti, la velocità nell’ottenere liquidità sia per soggetti privati che per enti che gestiscono grandi patrimoni immobiliari, ovvero per soggetti deputati allo sviluppo di operazioni Real Estate, fino ad allora dipendenti da uno schema di financing bancocentrico. Inoltre, considerando che la società veicolo si trova a gestire i proventi degli asset immobiliari, questi, non rientrando nel patrimonio della SPV, non sono soggetti a imposizioni fiscali dirette sui rendimenti, pur dovendo soggiacere a imposte indirette purtroppo ancora imprescindibili per il fisco italiano in operazioni immobiliari.
Chi può trarne i maggiori benefici?
- I proprietari di patrimoni immobiliari che, grazie al processo, possono finanziarsi direttamente dal mercato anziché rivolgersi agli istituti di credito e ottenere liquidità immediata derivante dalla vendita dei titoli obbligazionari emessi dalle SPV.
- Gli investitori, che, attraverso l’acquisto dei titoli possono ottenere un reddito e diversificare il loro portafoglio di investimento, uscendo dal classico schema dei fondi immobiliari o della gestione diretta degli asset.
Per concludere
La cartolarizzazione immobiliare può rivelarsi uno strumento fiscale alternativo e valido nel mondo Real Estate. Infatti, attraverso questa pratica, è possibile non solo differenziare i propri investimenti, acquistando titoli obbligazionari che generano redditi, ma anche ricorrere direttamente al mercato alternativo per finanziarsi, senza dover passare necessariamente attraverso gli istituti di credito. Si tratta comunque di una pratica a cui prestare massima attenzione. Tutto infatti passa per un attento processo di analisi opportunistica e finanziaria, con la creazione di modelli economici e pricing (c.d. underwriting) svolti da professionisti con esperienza.
Edrasis Group, realtà veronese con oltre dieci anni di esperienza in ambito Real Estate, si occupa della valorizzazione di asset immobiliari, oggi anche in operazioni di cartolarizzazione, con l’obiettivo di dare nuova vita a patrimoni già esistenti e conciliando gli obiettivi di investitore e debitore. Contattaci: siamo a tua completa disposizione per una strategia di investimento nel Real Estate.
