Che cos’è un contratto di locazione? Quali sono gli aspetti più importanti da conoscere quando si stipula questo tipo di contratto? In questo approfondimento Edrasis Group fornisce un quadro chiaro e completo per conoscere le varie tipologie di contratti di locazione che esistono e le differenze fra un modello e l’altro.
Che cos’è un contratto di locazione?
Ai sensi degli articoli 1571 e ss.cc., la locazione è un contratto che prevede l’obbligo di una parte (locatore), di rendere disponibile per il godimento un bene mobile o immobile per un certo periodo di tempo all’altra parte coinvolta (conduttore o locatario), dietro il versamento di un corrispettivo di denaro concordato (canone).
Si tratta di un contratto consensuale che si perfeziona con lo scambio del consenso fra le parti, senza l’obbligo di consegnare fisicamente il bene oggetto del contratto e a effetti obbligatori, poiché da esso derivano obblighi in capo a entrambe le parti.
Locatore e locatario: gli obblighi dei soggetti coinvolti
Le due parti coinvolte nella stipula di un contratto di locazione sono il locatore e il conduttore.
Il locatore è il soggetto che concede il bene. Solitamente si tratta del proprietario, ma a volte, come nel caso dell’usufrutto, può essere anche solo l’usufruttuario titolare del diritto di disporre del godimento del bene. Il locatore è obbligato a:
- consegnare il bene oggetto del contratto al conduttore in buono stato;
- mantenere l’oggetto nel medesimo stato in modo che possa essere utilizzato, effettuando eventuali interventi riparativi e di manutenzione sia ordinaria (come la riverniciatura degli infissi) che straordinaria (come la sostituzione caldaia);
- garantire al conduttore di poter godere in modo pacifico del bene per tutta la durata della locazione.
Il conduttore o inquilino è il soggetto a cui viene dato il bene in locazione, diventando titolare del diritto di godimento. Il conduttore è tenuto a:
- prendere in consegna il bene e goderne in modo diligente, utilizzandolo per l’uso stabilito nel contratto;
- eseguire interventi di piccola manutenzione connessi all’uso del bene (come la sostituzione di un vetro o di una maniglia);
- versare il canone di locazione al locatore nei termini stabiliti nel contratto, il mancato pagamento di esso può comportare lo sfratto;
- restituire il bene al termine della locazione nello stato in cui l’ha ricevuto.
Gli elementi che lo compongono
A seconda della tipologia di contratto, del bene oggetto dell’accordo e delle varie clausole che le parti decidono di inserire, la locazione può variare. Nonostante la libertà di scelta dei soggetti coinvolti, ci sono alcuni elementi necessari che devono essere inseriti nel contratto di locazione:
- data di stipula del contratto, cioè la data in cui è stato firmato il contratto e a partire dalla quale inizierà il suo decorso. Se il contratto ha data certa, quindi è registrato anteriore alla vendita è opponibile ad essa;
- generalità di locatore e conduttore;
- identificazione e descrizione dettagliata del bene oggetto del contratto di locazione (indirizzo dell’immobile, dati catastali, locali di cui si compone l’edifico, utilizzo);
- importo del canone di locazione, modalità in cui versarlo al locatore e termini entro cui procedere al pagamento;
- durata del contratto di locazione.
Contratti di locazione di beni immobili: tipologie e differenze
La legge ha individuato dei modelli di locazione che variano in base al bene e che si differenziano soprattutto per la durata.
- Contratto di locazione abitativa a canone libero o 4 + 4
L’elemento caratterizzante di questa tipologia di contratto è appunto la libertà fra le parti di scegliere e concordare il canone da versare come corrispettivo; a fronte di ciò la legge prevede una durata minima di contratto di quattro anni. In caso le parti concordino una durata inferiore, l’accordo è da considerarsi nullo. Inoltre, dopo la prima scadenza, il contratto si rinnova per un altro periodo di quattro anni (ecco perché viene anche chiamato “contratto 4 + 4”).
- Contratto di locazione a canone concordato o 3 + 2
In questa tipologia di contratto, utilizzato soprattutto in comuni con alta densità abitativa, il canone è fissato da organizzatori di conduttori. La durata di questa tipologia di locazione è fissata dalla legge in tre anni e dopo la prima scadenza si rinnova per un ulteriore periodo di due anni.
- Contratto di locazione di natura transitoria
Si tratta di un contratto usato per esigenze temporanee diverse da quelle turistiche. Il locatore concede un bene immobile per un periodo di tempo limitato per esigenze specifiche e temporanee (come, per esempio, uno spostamento per motivi lavorativi). La durata prevista dalla legge è di minimo un mese fino a un massimo di 18 mesi.
- Contratto di locazione per studenti universitari
Ciò che contraddistingue il contratto di locazione per studenti universitari è l’esigenza legata alla permanenza in una città per motivi di studio. Per legge la durata minima del contratto è di sei mesi fino a un massimo di 36.
- Contratto di locazione commerciale
In questa categoria rientrano tutti i contratti che hanno per oggetto la locazione di immobili per l’esercizio di attività commerciali, industriali e artigianali. Per questa tipologia di contratto, la legge prevede il rinnovo tacito e automatico per 6 o 9 anni a seconda dell’attività commerciale che viene esercitata o per un periodo diverso se concordato fra le parti.
Per concludere
Esistono diverse tipologie di contratti di locazione di beni immobili, ognun con caratteristiche diverse in base alla tipologia di immobile oggetto del contratto, alla durata e alle necessità del locatario.
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